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迈入港交所后的中南服务前路迢迢

  地产寒冬之下,迫于现金流压力,部分房企通过出售物管企业回笼资金,物管作为房企“第二增长曲线”,受地产主业困境牵制,收并购事件频发,行业整合日趋加速。与此同时,今年以来同样是为了…

  地产寒冬之下,迫于现金流压力,部分房企通过出售物管企业回笼资金,物管作为房企“第二增长曲线”,受地产主业困境牵制,收并购事件频发,行业整合日趋加速。与此同时,今年以来同样是为了缓解现金流压力,赴港IPO的物管企业仍不在少数,有幸“露头”的中南服务便是其中之一。

  中南服务是一家综合物业管理服务提供商,深耕长江三角洲并已建立全国性的战略布局。9月30日,在首次递表超过6个月失效后,中南服务就抓紧向港交所重新递交了招股书。

  11月12日,中南服务通过港交所聆讯,成为近期除京城佳业外,第二个迈入港交所大门的物管企业。

  其一直以来背靠中南集团发展,过于依赖的风格也致使其在行业中发展得并不出色。现阶段,在行业竞争加剧之际,通过聆讯的中南服务又将有怎样的发展呢?

  行业扩张和竞争加剧

  据《每日财报》存眷,今年以来赴港上市的物业企业增量有所放缓,也有一些排队企业选择“先离场”。具体来看,2021年4月提交招股书的9家物业企业,在经过6个月的聆讯期后,有8家企业均遭遇招股书失效,其中还包括首次回港上市的安居客。

  最初,仅有此前四度提交招股书的三巽集团正式敲钟上市,登陆香港资本市场。与之类似的是,之前三度招股书失效的奥园旗下中国文旅更名为大湾区文旅后,亦是四度冲击港交所。

  不过放眼整个行业,我们统计发现,物管行业扩张速度正持续加快,利润率有所提升。具体来看,上半年25家重点物企(A+H)2021年上半年合计实现营业收入778.2亿元,同比增长63.3%,增速较2020年全年提升20.1%;实现归母净利润123.87亿元,同比增长69.0%,较2020年全年增速下滑5.7%。归母净利润增速持续高于营收增速带来归母净利率进一步提升,由2020年上半年的15.1%提升至2021年上半年的16.1%:主要由于重点物企整体毛利率由去年同期的27.6%提升至2021年上半年的28.9%。

  与此同时,2021年至今物管行业完成27宗并购,对价共计122.2亿元,高于2020年全年收并购对价105.7亿元。平均每宗收并购对价有所提升,主要是由于上半年中大型物业并购频发。也可以说,行业已经从“大鱼吃小鱼”走向“大鱼吃大鱼”。别的,2021年上半年核心25家重点物企共实现在管面积42.3亿方,平均各家在管面积达到1.76亿方,较去年同期增长55.7%,高于2020年全年的在管面积增速44.5%。

  11月以来,已有包括明宇商服、东原仁知在内的2家物业公司、和一家大湾区房企方直发展二次在港交所提交招股书。另外还有合能控股、天鸿中国两家中小规模房企也在10月底排队递表。随着物业管理赛道的上市、并购竞争加速,有业内人士认为,这或将掀起物业管理发展新阶段。

  亟待“断奶”

  最近通过港交所聆讯的中南服务历史可追溯至2005年,中南房地产业有限公司(现称中南城市建设投资有限公司)及南通中南新世界中心开发有限公司共同成立中南物业服务,并开始向中南集团开发物业提供物管服务。

  公司目前拥有物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三条业务线。截至2020年12月31日,中南服务拥有合计173个在管项目,在管总建筑面积为3691.1万平方米,在管物业组合包括购物中心、工业园区、办公大楼、游乐园及公共物业。

  值得一提的是,中南服务与中南集团股权互相独立。本次上市的主体为中南服务商业有限公司,于2020年1月成立。2019年11月,中南创始人陈锦石之女陈昱含收购中南物业服务的全部权益,并于2021年1月成为中南物业服务的登记股东。经上市前重组后,公司控股股东为陈昱含及其家族信托,二者合计持有87.2%的股份。换而言之,中南服务背靠中南集团实控人为陈氏二代。

  迈入港交所后的中南服务前路迢迢

  起源:招股书

  一直以来,中南服务都被诟病高度依赖母公司。据招股书披露,2018-2020年,中南服务向中南集团开发的项目提供的物业管理服务产生的收入分别占其同年物业管理服务产生收入的98.9%、97.9%及92.7%。

  并且,这一比例还没有加上中南集团的合资企业或联营公司开发的项目,如果加上这部分则占比更大。除此之外,其他项目占中南服务物业服务产生收入的比例微乎其微,如2018-2020年,分别为1.1%、1.4%和6.4%。同期,整个物业管理服务板块占中南服务收入的比例分别为53.5%、50.8%和58.4%。

  很容易看到,中南服务虽可以背靠中南集团拥有业务保障,但也因此存在过度依赖关联房企的风险,难以向外开拓业务。

  恐增长乏力

  实在,自物管上市潮开始,尤其是近两年,物管公司的市场外拓能力,就成为最重要的评价指标。众多的物管企业纷纷攻城略地,不管是进入新城市,还是提升密度。甚至有的明星物管公司每年的外拓面积都在千万平方米以上。

  但是反观中南服务,堪称“结庐在人境,而无车马喧”,仿佛这场行业趋势与自身无关。数据来看,截至2021年11月4日,中南服务合约面积7050万平方米,其中6760万来自中南集团及其合联营企业,占比96%。在管面积4560万平方米,其中4420万来自中南集团及其合联营企业,占比97%。

  眼下,可以说物管外拓竞争的上半场已经结束,反观中南服务却才刚刚起步,其现在只有不到300万的外拓合约面积和140万的外拓在管面积。而且更有意思的是,之前甚至都没有外拓团队,由于《每日财报》发现在招股书里,其对未来三年的外拓计划中,排第一的居然是:组建一支专业市场拓展团队……

  或也是由于外拓方面的短板,中南服务的面积增长计划指标也相对较低。2021年底之前,合约面积计划增加600万平方米,其中招投标增加400万-500万平方米,收购增加100-200万平方米。

  这也可以延伸出下一个问题:中南服务在外拓招投标中,几乎无竞争优势。因为在2020年,中南服务参与第三方物业开发商开发的21个项目的投标程序,仅中标9个;往年,截至5月31日的五个月,其参与第三方物业开发商开发的31个项目的投标,仅中标4个。同时,收购也仅完成上海莘闵的50万平方米。

  所以单从此来看,市场外拓业务缺位的中南服务,未来在市场上的估值也不会高到哪里去。如果再将其放置在行业的公司队列中,更可以说中南服务已经不只是慢半拍这么简单了,“正被甩远”或才是更贴切的形容。最初,虽然中南服务成功通过聆讯,但如何纾解发展痛点或才是接下来要抓紧做的事。

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作者: 中湘新闻网

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