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哈尔滨打响“救市”第一枪,四季度楼市走向扑朔迷离

金九银十不再,房企接连爆雷,这个遭受重锤的行业,正在艰难走向四季度。东北省会城市哈尔滨于10日出台救市政策,而这似乎成了“破冰”的第一步。

起源: 时代周报 记者:赵佳琪

金九银十不再,房企接连爆雷,这个遭受重锤的行业,正在艰难走向四季度。东北省会城市哈尔滨于10日出台救市政策,而这似乎成了“破冰”的第一步。

10月10日,哈尔滨日报报道称,为促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展,市住建局联合财政局等多部门制订《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 》(下称《定见》),提出了共计16条措施,自10月1日起施行,有效期至2022年12月31日,期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。

具体来看,《定见》主要从房企端和购房端进行调整。房企方面,提出对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业,2022年6月1日前,取得土地使用权的房地产开发项目,在2022年12月31日之前,高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的,企业可按栋申请商品房预售许可证。

购房端方面,主要结合哈尔滨实际情况,放宽二手房公积金贷款房龄年限,由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年。同时,施行购房补贴政策,购房补贴以货币形式一次性发放,发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。

中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者,哈尔滨成为首个全面救市的城市并不奇怪,主要原因在于哈尔滨楼市冰冻叠加疫情影响,市场下滑明显。同时,楼市调控政策开始见底,市场依然处于下行通道,在这样的背景下,防止楼市下调过快很可能成为未来的政策趋势。

哈尔滨某资深从业人士表示,“救市”政策的出台主要原因在于今年下半年哈尔滨土地市场转冷,且房价下跌较为严重,一部分板块已经腰斩,市场、当局、业主以及哈尔滨未来招商引资都面临着较大的压力。

而除了哈尔滨这一明显的救市举措之外,超过10个城市已经发布的“限跌令”或是托市的另一种注脚。四季度,楼市风云变幻,调控与救市的天平走向何方?

不得不救

哈尔滨此番“救市”实际上早有端倪。

据中国房地产报10月8日报道,不久前,黑龙江省工商联房地产商会组织部分会长召开座谈研讨会,向黑龙江省政府、哈尔滨市政府及有关部门提出了包括调整土地增值税预征率、调整供地节奏、降低落户门槛等意见和建议,从而促进房地产市场健康稳定发展。

会上的部分建议被政府部门采纳,黑龙江省税务局联合多部门于9月30日发布了《关于调整土地增值税预征率的公告》,自10月1日起,黑龙江省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%履行。在这之前,哈尔滨市土地增值税预征率为4%、4.5%和5%三档。

税率调整后,十一小长假刚过,哈尔滨市即发布上述救市举措,此中,以发放购房补贴最为吸引眼球。

而之所以由哈尔滨来打响救市的第一枪,源于其市场的不断下滑。

国家统计局最新数据显示,今年8月哈尔滨新建商品住宅销售价格指数环比下降0.3%,同比下降0.6%;二手住宅销售价格指数环比下跌0.2%,同比下降0.6%。这样的下降态势,在今年是哈尔滨楼市的常态。

同时,中原地产研究中心统计数据显示,哈尔滨8月商品住宅供应面积环比上升249%,成交面积却仅环比上升8%,供求失衡局面已经出现。

在去化艰难的背景之下,为冲刺“银十”,哈尔滨不少开发商纷纷进行降价促销,保利天悦二期、华润置地崑崙御二期、万科智慧未来城等多项目参与天猫好房1元秒杀1平方活动;还有包括中海时代名邸等项目,推出数额不等的现金优惠。

更为艰难的是,哈尔滨的房地产市场因近期新冠疫情爆发遭受了严重的冲击,基本处于停摆状态,“虽然10月份疫情逐渐得到控制,但市场又遭遇二手房贷款收紧的影响,当下哈尔滨楼市冰冻超过其他同类型城市。”张大伟告诉时代周报记者。

多重因素叠加,哈尔滨打响了“救市”第一枪。

实际上,一直以来,受限于经济、供地、人口流动等多方因素,哈尔滨楼市都较为疲软。第七次全国人口普查结果显示,截止到2020年,哈尔滨的常住人口为1000.99万,较六普时减少62.6万,下降5.89%,年平均增长率为-0.60%。

人口净流出导致需求不断减少,哈尔滨楼市没有强力的支撑点。在需求端不足情况下,商品房库存量进一步加大,今朝,哈尔滨的新房及二手房市场均出现了严重的供大于求现象。

多城市将跟进?

不独哈尔滨情况不容乐观,进入8月,全国楼市均出现下滑趋势。而哈尔滨救市枪响,为冷清的楼市撕开一角。

国家统计局数据显示,8月,一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点,其中广州由涨转跌,下降0.1%;一线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落0.2个百分点,其中深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。

当月,二手房价格上涨城市数量环比7月减少14个,降至年内最低水平。而且,8月二手房价格止涨转跌,出现今年以来二手房价格的首次下降。

一线城市转跌,并且有越来越多的城市加入下滑序列,楼市逐步传递出走弱信号。

这在房企端体现得尤为明显,据克而瑞研究中心显示,今年9月,TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元,单月业绩规模首次出现环比下降,且同比去年也下降36.2%。事实上,从7月开始,已经出现房企业绩连续三个月同比下跌的情况,且跌幅逐步扩大。

销售端趋冷,房企回款周期拉长,降价跑量开始出现在越来越多的城市里。下半年以来,岳阳多个楼盘价格“跳水”,降价幅度达3000元/平方米;张家口主城区房价从顶峰的13000元/平方米,降到了8000元/平方米,这样的现象时常出现。

尔后,“限跌令”重出江湖。8月,岳阳市出台新规,规定中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%,否则将不能网签。这是2021年出台的首个“限跌令”。

随后,全国多城发布限跌令。据不完全统计,全国已有超过10个城市发布“限跌令”,包括东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等。

限跌令的颁布,同样是另一种手段的救市,其目的在于稳定市场,不至于大起大落。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,当前全国很多城市的楼市矛盾,已经从过热开始转为过冷。而且过冷中也出现了新的风险,即房地产企业的金融风险问题。

严跃进表示,“积极出台政策进行保障,符合市场预期。这一方面有助于促进市场交易的活跃,另一方面也有助于促进房企经营的稳健。预计后续全国其他城市也会跟进,尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市,包括非核心的二线城市、部分中西部三四线城市等。”

市场下行不断,压力较大的城市开始不断出现托市举措,现如今的楼市一边调控一边救市,四季度楼市走向将走向何处?合硕机构分析师郭毅对时代周报记者表示,四季度楼市能否转好,主要看接下来的信贷政策,如果银行能适当给予流动性宽松,则市场有望出现一定程度回暖。

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作者: 中湘新闻网

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